Оценка коммерческой недвижимости

В настоящее время рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга и Свердловской области стремительно развивается. Рынок коммерческой недвижимости представлен зданиями и встроенными помещениями торгового, офисного, складского, производственного назначения; гостиницами и предприятиями общественного питания; сооружениями различных видов. В отдельных случаях производится оценка рыночной стоимости арендной платы за пользование объектами коммерческой недвижимости.

Основным отличием коммерческой недвижимости  от других видов является ярко выраженная направленность на получение дохода владельцем недвижимости от сдачи ее в аренду или от использования для собственных предпринимательских целей. Особенностью рынка коммерческой недвижимости является тесная взаимосвязь со сложившимися экономическими факторами в регионе: чем активнее развивается бизнес, тем сильнее спрос на коммерческую недвижимость и тем выше стоимость. В 2009-2010 годах рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга и Свердловской области находился в стадии стагнации ввиду негативного влияния экономического кризиса. С 2011 года по настоящее время рынок коммерческой недвижимости восстанавливается, показатели рынка стремятся к докризисным результатам. Во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости отмечена строительная активность, позволяющая сократить рост цен на рынке за счет ввода в эксплуатацию большого количества новых объектов недвижимости.

Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости востребована для различных целей:

— определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости для сделки купли-продажи;

— определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости для кредитования под залог недвижимости;

— определение рыночной стоимости арендной ставки для сдачи в аренду объектов коммерческой недвижимости;

— определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости для внесения в уставный капитал организации;

— определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости для предоставления в суд;

— определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости для страхования недвижимости;

— определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости для принятия управленческих решений;

— определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости для целей налогообложения;

— определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости для снятия с балансового учета, либо постановки на балансовый учет.

От того, насколько качественно подготовлен отчет об оценке, зависит возможность реализации поставленной цели. Отчет об оценке является итоговым документом определения рыночной стоимости объекта оценки и составляется в соответствии с существующими требованиями, указанными в многочисленных нормативных документах, которыми руководствуются специалисты ООО «ФинКонсул». При проведении работ по оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости учитываются требования Федерального закона об оценочной деятельности, а также Федеральных стандартов оценки, обязательных к применению при осуществлении оценочной деятельности и Стандартов, утвержденных саморегулируемыми организациями оценщиков, членами которых являются наши специалисты.

Оценка рыночной стоимости встроенных коммерческих помещений (помещений, являющихся частью здания, составляющих не более 50 % от общей площади здания) производится, как правило, с применением сравнительного и доходного подхода к оценке стоимости. Оценка рыночной стоимости отдельно-стоящих зданий коммерческого назначения, либо частей зданий, составляющих более 50 % от общей площади здания, осуществляется по возможности затратным, сравнительным и доходным подходами к оценке стоимости. Возможность применения какого-либо подхода и метода к оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости определяется оценщиком самостоятельно, с учетом объективной возможности.

В рамках сравнительного подхода для определения стоимости коммерческой недвижимости наиболее часто применяется метод сравнения продаж, который основан на подборе сопоставимых объектов-аналогов и последующей корректировке стоимости объектов-аналогов с внесением различных поправок с целью приведения существующих отличий объекта оценки и объектов-аналогов к сопоставимому виду. Основными признаками сопоставимости при выборе объектов-аналогов являются: местоположение, назначение и фактическое использование, площадь, состояние (износ), рассматриваемые права, наличие или отсутствие обременений, время продажи и прочие. Результатом определения рыночной стоимости объекта оценки является средневзвешенная величина скорректированных стоимостей объектов-аналогов. Определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости любыми методами сравнительного подхода является наиболее точной. Данному подходу при согласовании результатов оценки рыночной стоимости придается наибольший вес.

Определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости затратным подходом состоит из определения рыночной стоимости земельного участка и определения остаточной стоимости улучшений, расположенных на нем. В данном подходе возможно применение различных методов оценки: метод количественного обследования, метод разбивки по компонентам, метод сравнительной единицы. Наиболее часто для определения рыночной стоимости коммерческой недвижимости применяется метод сравнительной единицы, который основан на определении стоимости строительства сравнительной единицы (1 квадратного метра, 1 кубического метра) аналогичного здания или сооружения с помощью Укрупненных показателей восстановительной стоимости – УПВС, либо Укрупненных показателей стоимости строительства – УПСС. После определения полной восстановительной стоимости улучшений, определяется совокупный накопленный износ этих улучшений, состоящий из физического износа, функционального износа и внешнего износа. Полная восстановительная стоимость улучшений снижается на величину совокупного накопленного износа, что дает величину остаточной стоимости улучшений. Итоговая величина рыночной стоимости коммерческой недвижимости, определенная затратным подходом, наименее точно отражает рыночную ситуацию и имеет меньший вес по сравнению с результатами сравнительного и доходного подходов.

Оценка коммерческой недвижимости доходным подходом производится в случае, если недвижимость способна приносить владельцу доход. Обычно применяется один из двух методов: метод капитализации, либо метод дисконтирования денежных потоков. Доходный подход основан на принципе, что стоимость коммерческой недвижимости неразрывно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые в будущем принесет данная недвижимость. Предполагается, что инвестор сегодня приобретает доходную недвижимость в обмен на возможность получать в будущем доход от ее эксплуатации и от последующей продажи. Объективность результатов оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости доходным подходом, как правило, сопоставима с результатами сравнительного подхода.

В результате проведения оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости различными подходами и методами к оценке, получается несколько результатов. Итоговое значение рыночной стоимости коммерческой недвижимости определяется на основании согласования результатов оценки с применением анализа полученных результатов. Итоговой величиной рыночной стоимости коммерческой недвижимости является средневзвешенная величина стоимостей, определенных различными подходами и методами оценки.

Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости производится:

— для встроенных помещений в течение 3-5дней и составляет по стоимости от 10000 руб.;

— для отдельно-стоящих зданий – 6-10 дней, стоимость оценки начинается от 20000 руб.;

— для объектов, незавершенных строительством – 5-7 дней, стоимость оценки начинается от 5000 руб.

При необходимости специалисты ООО «ФинКонсул» подготовят нужное количество экземпляров отчета об оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости.

Здесь можно посмотреть перечень данных, необходимых для оценки отдельно-стоящего здания

Здесь можно посмотреть перечень данных, необходимых для оценки встроенного помещения

Здесь можно посмотреть перечень данных, необходимых для оценки объектов, незавершенных строительствомИзменить